【租赁政策市场解读】重庆等10余城大量供应纯租赁地块 低成本将缓解租金上涨压力

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                                楼主 2019-04-26 04:04:01
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                                财信渝中城

                                进入2018下半年,随着租赁市场旺季的到来,多地相关政策频发,同时加大租赁供应,不断规范租赁市场。

                                自2017年7月18日,住房城乡建设部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来,选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12城开展试点,加快住房租赁市场的建设。

                                此后,各地楼市调控政策密集发布,租赁热点城市亦从供应端发力,大兴“竞自持”概念,成为土拍市场新风暴。

                                一、多城市发布租赁政策,多维度推进市场良性发展

                                (一)、多城租赁监管再加强,政策细化单次租期不超十年

                                十九大定调“房住不炒”、“租购并举”,各地积极响应中央号召,相继出台有本地市场特色的住房租赁政策,从供给主体、供应渠道、金融支持等方面给予宏观指导。

                                至此,北上广深以及杭州、成都等十余个一二线城市均已完成统一监管住房租赁服务平台的构建;东莞、青岛、常州、浙江等多个省市先后出台了出租房消防管理条例,规范出租房消防配置。

                                发酵至今,一些先行城市已进入政策深化期,上月,杭州、天津接连出台自持租赁新规,对政策进行细化完善,不断规范住房租赁市场。

                                7月17日,杭州发布《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》,细化对企业自持租赁方面的管理规范,强化监管力度。

                                《通知》规定:自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年,单次收取租金的期限不得超过1年,企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权。

                                7月18日,天津市国土房管局印发《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》。从自持租赁住房的建设要求、权属登记、自持管理、资产处置等方面作出规定,规范自持租赁住房市场管理。

                                此次两城相继出台政策,与之前从宏观调控及鼓励政策相比,此次政策更加注重细节,调控效率更高。两地政策不约而同指向“自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年”。杭州同时还强调“单次收取租金的期限不得超过1年”、“租赁价格一经确定,原则上1年内不得上调”等内容。

                                租赁细则的出台,是一些政策先行城市对之前发布政策的补充和完善,天津、杭州等一些房价上涨过快的大中城市发力住房租赁市场,规范租赁市场管理。

                                (二)、多维度推进市场良性发展 各地扩供应、租售同权成为共识

                                自去年以来,在租售并举背景下,各地积极响应中央,从增加租赁房源供给、全面推进租售同权等五个方面出发,相继颁布政策规范租赁市场。

                                1、各城出台符合地方实际情况的试点方案,对住房租赁提供宏观指导;

                                2、成立国有租赁公司,积极推进住房租赁运营平台;截至今年3月,12个试点城市已成立51家国有租赁公司。国有租赁公司的的成立,以及租赁平台的意义在于让国有资本进入租赁产业链的供应端,短期内扩大供应的规模,为租房者提供更有保障的服务。

                                3、试点城市从增加租赁房源供给方面入手,各地结合住房供需状况,支持租赁住房建设;

                                4、全面推进租售同权;广州、北京等一些人口净流入大、教育资源丰厚的大中城市发布租售同权相关政策,提高租赁吸引力,加快实现安居宜居。

                                5、成都、南京等城市还同时推进租赁信用体系建设,形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。

                                表1:各城市发布租赁政策汇总

                                各城市政策因城因地制宜,多维度给予租赁市场宏观指导,推进住房租赁行业良性发展。内容多涉及金融财政补贴、房源供应渠道、交易规范约束等方面。

                                1、增加土地供给,扩大房源供应渠道

                                增加土地供给并扩大房源供应渠道,从供应端入手缓解租赁住房供需矛盾。不仅有利于加快租赁房源供应,也有利于城中村建设、城市更新的改造。今年起,各地纷纷发布租赁住房建设任务目标,如北京提出增加职工集体宿舍供应土地及渠道,明确每年供地任务量。深圳计划到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套。

                                表2:各城市增加土地供给相关工作内容

                                2、提供金融财政支持?

                                金融财政补贴是为促进住房租赁市场发展,明确税收、金融和土地等方面的一揽子扶持政策措施。同时,银行依照具体情况给予金融支持,对租赁企业、租赁个人给予优惠。培育租赁主体,引导住房租赁需求,多措并举,力度颇大。如北京第一批4家银行向符合条件的组织、公司提供贷款支持。

                                表3:各城市提供金融财政支持相关工作内容

                                3、设立交易规范约束

                                设立交易规范约束是租赁试点城市对地方住房租赁政策的完善,有利于加强住房租赁监管,推进市场健康发展。如杭州自2017年8月出台企业自持商品房租赁管理细则,至今年7月,再出细则,不断规范对自持商品房屋租赁方面的管理。

                                表4:各城市设立交易规范约束相关工作内容

                                二、多地出让纯租赁地块超440万平,郊区供应力度大于市区,国企成拿地主力

                                (一)、全国纯租赁地块累计出让超440万平,各城平均楼面价梯队明显

                                在过去一年中,上海、南京、杭州、深圳等热点城市都在加大租赁土地的供应量,尤以北上广深杭,据其国土局发出的“2018-2020年住宅用地供应三年滚动计划”可以预见,未来3-5年仍将持续发力租赁供应,积极调整优化供应结构,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

                                1、各城加大租赁土地供应,上海占据半壁江山

                                图1:各城市已成交纯租赁用地统计

                                自2017年7月上海首次推出两宗100%自持纯租赁的宅地以来,全国多个热点城市相继推出纯租赁用地,至今累计共71块,已出让土地面积超过440万方,平均楼面价为5104元/㎡。

                                从各城市纯租赁地块成交结果来看,上海无论是从投放量还是从投放力度方面都高居榜首,截止目前共成交35块纯租赁用地,累计规划建筑面积212.03万方,平均成交楼面价为6524元/㎡。

                                同时各城市依据自身发展规划及现有条件,推出地块规模差距较大。上海在践行自持土地方式和租赁市场探索中遥遥领先,为其他城市起到很好的示范作用。其次是南京、杭州,在土地投放总面积以及成交总价方面均不相上下。苏州、济南、安庆、青岛均在今年上半年推出本市首宗纯租赁地块。

                                图2:纯租赁用地单月成交情况统计

                                从单月土地成交量来看,上海土地供地周期最长,2017年下半年集中发力,近半年投放力度趋稳,而其他城市爆发。上海从2017年7月开始供地,2017年9月至2018年1月连续五个月密集投放租赁地块,其中2018年1月集中投放并成交了8块纯租赁用地,之后整体投放力度有所收缓,但仍然保持平均每月1块的投放量。值得注意的是,上海、南京、杭州、广州相继出现单月集中供地情况,

                                此外,各地纯租赁地块推出时间较为集中。南京、深圳供地峰值均出现在2018年2月,南京2月份一次性成交5幅租赁地块,之后至今尚无纯租赁地块供应出现。已成交的6幅地块累计规划建筑面积56.48万方,位列前三,平均成交楼面价为2326元/㎡,在热点城市中出于较低水平。

                                杭州的密集供地出现在4月,集中投放了5块位于西湖、滨江等区的租赁用地。至今杭州已推出9宗纯租赁住房用地,总用地面积23.01万平方米,地上总建筑面积50.65万平方米,平均成交楼面价为3197元/㎡。除纯租赁地块外,截止7月16日,官方数据显示杭州市区共有92宗地块出现竞自持比例,合计自持面积达191万平方米。

                                广州后起发力,6月份一口气挂牌13宗地块,总起拍价达127.7亿元,其中包括5块全自持租赁用地,至今6块租赁用地规划建筑面积累计37.79万平方米,平均成交楼面价6247元/㎡。

                                2、成交地块平均楼面价梯队明显,4城不足3000元

                                图3:各城已成交纯租赁用地平均楼面价

                                从已成交地块平均楼面价来看,城市梯队分布较为明显。一线城市及济南位于第一梯队,平均楼面价均在6000以上。济南年初推出4宗捆绑居住用地,包含首宗纯租赁用地,地块位于近郊高新区孙村,仅从此宗地块来看,平均楼面价过高,几乎达到周边居住用地项目出让水平。

                                济南租赁政策还未公布,高新区这次推出租赁住房用地试点性质明显;杭州、苏州位于第二梯队;其他城市平均楼面价均未超过3000元。深圳以7579元/㎡居于首位,事实上,至今纯租赁地块仅深圳土地出现过市场化竞拍,最终被人才安居集团以高价拿下。?

                                (二)、多城市供应地块郊区为主,上海、杭州城区供应占比较大

                                图4:各地纯租赁地块区位分布

                                地块区位分布方面,多城以近郊为主,济南、青岛、苏州因投放量少,首宗地块均选在城市近郊的经济技术开发新区,区域内有大型企业或工厂支撑,租赁需求得以保障。上海、杭州市区投放量最大,交通及周边商业配套丰富,预计未来作为人才公寓的可能性较高。

                                深圳已投放的4宗地块均位于“关外”,且面积较小,试水意图明显,但深圳“土地稀缺”已是老生常谈,仅年初一次性投入三宗纯租赁地块已可见其大力推进住房租赁市场建设和发展郊区的决心。而南京已投放的6宗地块全部位于郊区,平均成交楼面价均不超过3000元。

                                分城市来看,上海的纯租赁地块地理位置大多十分优越,市区投放力度同样不很大。

                                图5:上海纯租赁地块分区域统计

                                细看上海市场,浦东新区供地最多,纯租赁地块的投放多集中在上海中心城区和浦东新区,其中上海中心城区纯租赁供地13块,面积达53.9万平方米,平均楼面价8695元/㎡。纯租赁地块优越的位置,低廉的价格,上海在贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位举措明显,不断发力加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场。

                                其他城市,纯租赁地块的投放多以郊区为主。

                                图6:各城纯租赁地块分区域统计

                                南京出让纯租赁地块集中在江宁区、栖霞区和浦口区,正是南京楼市较为活跃的几个新区,成交楼板价几乎是周边房价的十分之一,未来预计会助力稳定周边房价。

                                杭州3月集中挂牌3宗纯租赁用地(4月成交),分别位于滨江区、江干区以及西湖区,总出让面积5.3万平方米,地理位置优越,亦是每年人才流入最为集中的地区。随后临安、富阳、萧山、余杭等郊区也相继投入纯租赁地块。

                                深圳纯租赁地块均位于郊区商务圈,用以缓解人才租赁住房压力。广州、合肥地块投入较为均匀,城区郊区均有涉猎。苏州、济南、青岛相继推出首宗纯租赁用地,多以新区商业圈为主。

                                (三)、地块成交国企为主力?上海地产拿地金额高达58亿

                                各城市挂牌的自持租赁住宅用地多为定向出让给当地国企。去年至今,除了深圳一块土地出现过市场化竞拍,最终溢价率30%成交之外,其余基本都是独家参拍,底价成交,准入门槛的提高使拿地成本降低,自持纯租赁地块几乎均被具有资质的市级、区级国企收入囊中。

                                图7:租赁地块拿地面积top10企业

                                图8:租赁地块拿地总价top10企业

                                国有企业被打造成住房租赁市场的稳定器、压舱石,充分发挥国企的引领和示范作用,为增加市场供给,稳定租赁市场提供方向,形成可复制、可推广的经验做法,吸引更多的企业投身住房租赁产业。

                                对于自持纯租赁地块,多个项目已准备方案,但大多还未上市。从企业方面来看,上海地产无论是拿地面积还是拿地总价都高居榜首,竞得共计10幅纯租赁地块,总建面超过70万平方米,成交总价超58亿元。

                                三、纯租赁地块周边配套完善位置优势明显,成本低有助于缓解租金上涨压力

                                具体到已成交的纯租赁地块,从成交价格及租金角度入手,通过对地块整体区位及配套的分析,还原地块未来租赁市场。我们假定项目建成时间为四年,平均楼板价可这算平摊建成后66年的使用成本,根据经验,一般成交楼面价占全部项目成本的一半左右,据此估算出每天每平的综合成本价,再与周边二手房均价及附近租金水平进行对比,发现每宗地块的综合成本大多只占市场租金水平的四分之一至二分之一之间,其中综合拿地成本最低的是青岛的一宗地块,市场租金水平高出成本十倍有余。与市场现租金水平最为接近的是济南一宗地块,盈利空间相对较小。

                                拿上海首宗纯租赁地块具体来看,E17-1地块位于嘉定区嘉定新城核心区,土地面积28513.4?平方米,规划建筑面积达71283.5平方米。地块周边商圈发达,紧邻地铁11号线嘉定新城站,地块旁已建成龙湖、中信泰富、绿地、常发等多个商品房小区,目前附近二手房价位3.9-4.3万元/平米。

                                表5:周边二手房小区均价

                                嘉定新城发展有限公司以4.24亿元的挂牌底价竞得前述项目,折合楼板价仅5950元/平方米,产权年限70年,合7元/平/月。在该地块的出让要求中,要求建设租赁住房套数不低于671套。以常规估算,项目成本合0.5元/平/天,而地块附近的租金水平居高不下,平均合1.6/平/天。

                                表6:周边小区房租水平

                                总体来看,虽然土地投入成本高、回报周期长,但在当今租金水平下,这样的土地成本价格仍有很大利润空间。国家对租赁地块的投入,有利于稳定租金市场,缓解租金上涨压力。

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